Imposition de la plus-value immobilière: le cas d'une SCI à l'IR

Depuis plusieurs mois, nous remarquons un intérêt porté par nos clients pour l'acquisition des murs (bureaux / locaux d'activité). Cette tendance est soutenue par les taux d'intérêt historiquement bas pour lesquels une remontée progressive est attendue dans les prochains trimestres.

Il est de notre devoir de prévenir les bailleurs souhaitant arbitrer un actif des règles d'imposition sur les plus-values. Nous prendrons ici le cas d'un propriétaire ayant soumis sa SCI à l'IR. 

En terme de législation, l'immobilier d'entreprise est assimilé à de la résidence secondaire en ce qui concerne la cession à titre onéreux. Contrairement aux résidences principales qui en sont exonérées, les plus-values réalisées sont donc imposées à l'impôt sur le revenu. Le calcul de ces plus-values immobilières en cas d'immobilier d'entreprise est donc important et s'effectue en deux grandes étapes.

1. Le calcul de la plus-value brute 
Elle correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. 
Le prix de vente est le prix tel qu'indiqué dans l'acte de vente, duquel il est possible de déduire les frais liés à la vente (par exemple ceux liés aux diagnostics énergétiques obligatoires ou les frais de levée d'hypothèque). À l'inverse, il doit également tenir compte des sommes versées à votre profit, comme une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place. Le prix de vente est alors majoré des charges et indemnités dues par l'acquéreur, à condition qu'elles soient mentionnées dans l'acte de vente. 
Le prix d'acquisition est lui-aussi le prix indiqué dans l'acte de vente, auquel peut s'ajouter les frais tels que les charges et indemnités versées au vendeur ou les frais de notaire. Dans le cas d'une succession ou d'une donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

2. Le calcul de la plus-value imposable 
Une fois la plus-value brute calculée, il convient de distinguer deux taxes distinctes:

- Taxe au titre de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 %. Un abattement est applicable selon la durée de détention du bien immobilier. Nul en dessous de 5 ans, il correspond à 6% dès la 6ème année et augmente chaque année de 6%. Au bout de 22 ans, il atteint donc les 100%, soit une exonération totale. 

- Taxe au titre des prélèvements sociaux au taux de forfaitaire actuel de 17,20 %. La aussi, un abattement est applicable dès la 6ème année de détention du bien avec cette fois-ci une progression plus lente de 1,65% jusqu'à la 22ème année, puis 9% par année pour une exonération totale au bout de 30 ans.

A noter que les années de détention se comptent en années pleines et qu'une exonération est également possible pour les biens d'une valeur inférieure à 15000 Euros.